引言

老舊定銷房小區作為我國特定歷史時期為解決中低收入家庭住房問題而建設的保障性住房，承載著重要的社會功能。隨著時間的推移，這些小區普遍面臨設施老化、管理滯后等問題，其物業管理現狀已成為影響居民生活質量和社會穩定的重要因素。本文旨在分析老舊定銷房小區物業管理的現狀、問題及其根源，并提出相應的對策建議。

一、老舊定銷房小區物業管理的主要特點與現狀

1. 硬件設施普遍老化，維護成本高昂：多數老舊定銷房小區建成于上世紀八九十年代，樓體、管線、電梯、消防等基礎設施嚴重老化，故障頻發。維修基金往往提取困難或嚴重不足，導致日常維護和應急修繕面臨巨大資金缺口。

1. 物業管理服務水平參差不齊：由于物業費標準長期偏低且收繳率不高，難以吸引或留住優質的物業服務企業。許多小區由原建設單位下屬物業公司或社區代管，服務內容多局限于基本的保潔、保安和維修，專業化、精細化水平不足。

1. 業主自治意識與能力薄弱：住戶中老年人、低收入群體比例較高，部分產權關系復雜（如房改房、部分產權等），導致業主大會成立難、業委會運作不暢。居民對物業管理的參與度低，對物業服務缺乏有效的監督和評價機制。

1. 物業費收繳率低，經營陷入困境：受歷史慣性和居民經濟承受能力影響，物業費標準多年未變，且拖欠、拒繳現象較為普遍。物業公司收入微薄，難以維持高質量服務，形成“服務差-繳費難-服務更差”的惡性循環。

1. 多頭管理與職責邊界模糊：小區管理往往涉及街道、社區、產權單位、物業公司等多方，權責不清容易導致“都管又都不管”的局面。特別是在涉及公共區域維修、違章搭建、停車管理等復雜問題時，協調難度大。

二、現存問題的深層原因分析

1. 歷史遺留問題：定銷房在建設之初，對后期的長期維護和管理缺乏長遠規劃和資金預留。部分小區產權性質特殊，維修資金的歸集、管理和使用存在制度障礙。

1. 體制機制不健全：缺乏針對老舊保障性住房小區的、差異化的物業管理政策法規和支持體系。市場化的物業服務與保障性住房的公益屬性之間存在一定矛盾，單純依靠市場機制難以解決問題。

1. 資金保障機制缺失：這是最核心的瓶頸。維修資金不足，物業費價格調整機制僵化，政府持續性財政補貼機制不完善，社會資本引入渠道不暢，共同導致了可持續資金鏈的斷裂。

1. 社區治理能力不足：基層政府、社區居委會對物業管理的指導和監督作用未能充分發揮。業委會等自治組織培育不足，居民共建共治共享的社區治理格局尚未形成。

三、改善老舊定銷房小區物業管理的對策建議

1. 明確責任主體，加強政府引導與扶持：

• 地方政府應承擔起托底責任，將改善老舊定銷房小區居住環境納入民生實事。明確街道、社區的統籌協調職責。

• 制定專項扶持政策，對物業服務企業提供適度補貼、稅收優惠或“以獎代補”，激勵其提升服務水平。

• 牽頭組織對消防、電梯、外墻等重大安全隱患進行排查和應急性改造，注入啟動資金。

1. 創新資金籌措與使用機制：

• 探索“居民出一點、政府補一點、產權單位籌一點、社會資金融一點”的多元化資金籌措模式。

• 建立靈活的物業費動態調整機制，在充分協商的基礎上，合理調整收費標準。對特困家庭給予定向減免或補貼。

• 盤活小區公共空間、廣告等資源，收益反哺物業管理。

• 規范維修資金的續籌、補建和應急使用程序。

1. 提升物業管理專業化與規范化水平：

• 引入市場競爭機制，鼓勵信譽好、實力強的物業企業通過“打包管理”、“連片管理”等方式接管老舊小區，降低成本。

• 推廣“基礎物業服務+特色增值服務”模式，在保障基本服務的通過提供適老化改造、代購代辦等增值服務增加收入。

• 利用智慧社區技術，提升安防、繳費、報修等環節的效率和透明度。

1. 健全社區協同治理體系：

• 加強黨建引領，推動社區“兩委”、業委會（或物管會）、物業服務企業“三方聯動”。

• 大力培育和規范業委會建設，提升其依法履職能力。完善業主議事規則和決策程序。

• 激發居民“主人翁”意識，通過志愿服務、鄰里互助等形式參與小區管理，營造和諧社區文化。

1. 探索長效管理機制：

• 結合城市更新、老舊小區改造等工作，對硬件設施進行系統性升級，為后期管理奠定良好基礎。

• 研究制定針對老舊定銷房小區的物業管理條例或辦法，為長期管理提供法律依據。

• 建立物業管理服務質量評估和信用體系，強化行業監管和輿論監督。

結論

老舊定銷房小區的物業管理改造是一項復雜的系統工程，涉及歷史包袱、資金、機制和社區治理等多重挑戰。解決之道在于堅持政府引導、市場運作、居民參與的原則，多方合力，精準施策。通過創新體制機制、拓寬資金渠道、提升服務質量和治理能力，方能破解管理困境，切實改善這些小區居民的居住環境，提升其獲得感、幸福感與安全感，使其共享城市發展成果。這不僅是一項物業管理課題，更是推動基層社會治理現代化、促進社會公平和諧的重要實踐。